供需联动稳定房价

　　供需矛盾会在相当长时期存在，要抑制房价继续走高，调控要在供与需两个环节上联动，在扩大供给的基础上优化需求

　　文/白津夫

　　房价与居民生活息息相关，由于住房关联性强，其价格上涨，将形成连锁反应；而过热的房地产市场，还会对整个金融体系和经济运行产生深刻影响。

　　为防止金融风险，以及经济从偏快转向过热，当前应把稳定房价放在突出位置。

　　房价上涨

　　统计数据显示，北京市8月份房屋销售价格同比上涨了12.1%，达到近两年涨幅的最大值。而在这一个月，深圳的房屋销售价格同比上涨17.6%，与2006年全年平均房价相比，涨幅超过了一倍。

　　高昂的房价迫使买房者大笔向银行借贷，房贷总量迅速攀升。统计显示，我国1997年商业性个人住房贷款总量只有190亿元，到今年上半年，这一数额达到了25720亿元，10年时间增长了135倍。

　　从一些城市住房价格上涨较快的原因来分析，既有共性，也有各自不同的原因。

　　从共性方面看：一是需求拉动。由于大城市人口比较集中，加之外来人口集聚，购房需求持续增长，成为大城市住房价格持续上涨的最重要因素。

　　二是成本推动。以土地、建筑材料为主，构成住房成本的诸多要素供应趋紧，成为住房价格居高不下的主要内因。2007年上半年，土地购置面积同比上升仅有10%，但购置土地费用却同比上升28.6%。二季度土地交易价格同比上涨13.5%，涨幅比一季度提高3.7个百分点。其中，居住用地交易价格同比大幅上涨16.2个百分点，涨幅比一季度提高7.3个百分点。地价上涨使得单位土地面积开发成本明显提高，并最终反映到房价上。

　　三是发展带动。房价上涨较高的城市，多是发展较快的城市，经济发展水平提高和居民收入水平的增长，增强了现实购买能力。加上城市发展空间大、机会多，吸引大量外来人员定居发展，从而形成庞大的住房需求市场。

　　四是投资驱动。房地产商品具有消费品和投资品的双重属性，在我国经济发展的现阶段，还具有较高的保值增值性。所以，个人购买住房仍是投资的一项重要选择，特别是在条件较好的城市，住房具有投资增值的可预期前景。加上房地产市场还很不规范，给房地产投机留下很多可以利用的政策空间，在利益机制驱动下，很多人加入到住房投资和投机中来。

　　五是理性主动。一些城市基础设施好、自然条件优越，在公共服务和公共安全以及文化教育等方面具有优势，既适于发展，又适宜人居。所以，选择这些城市定居发展是消费者理性而又主动的选择。

　　从个性方面看，除了住房需求正常增长之外，还有一些其他新增因素。

　　如北京商品房以外地人购买为主。据统计1/3以上的商品住房是卖给了北京以外的人，其中中心区高档的商品房占50%，甚至60%以上。

　　上海房价主要受总部经济和国外人口增加影响，外资在房地产中扮演重要“角色”。2004年，境外机构和个人购房20272套，购房面积为290万平方米，合同金额为350亿元。2005年，分别为14920套，213万平方米，332亿元。2006年1～7月为8938套，134万平方米，229亿元。在外资购房最多的2004年，外资购买占到上海当年销售市场份额的4%～5%。

　　深圳房价主要受“港深同城化”，香港人大量购买，抬高了房价。而且香港人的购买力强、需求旺盛，深圳房价仍将面临被抬高的压力。因为比较来看，香港房价高、面积小，香港普通市民看好住房80平方米小户型，每平方米价格在2万～3万港元。

　　供需都要调控

　　稳定住房价格就是要使住房价格与收入水平保持合理的比例。近年来，我国的大城市房价收入比（购房总价与家庭年收入的比值）几乎均超过10倍,而北京与上海等地区则超过15倍,甚至接近20倍，远远超过世界银行给出的合理值为5倍的指导线，对宏观经济健康稳定发展产生直接的影响。

　　稳定住房价格需要供需联动。

　　首先，住房供给与需求要共同推进。在今后相当一个长时期内，我国住房供给与需求仍会比较紧张，特别是随着工业化和城市化的加快，人口的流动性和居住的选择性进一步增强，将会加剧住房供给与需求的结构性矛盾。为此，应当加大供给与需求双向调控的力度。

　　在供给方面，一是要建立健全廉租房制度，保障居民基本住房需要。到今年6月，全国有586个城市建立廉租住房制度，2007年计划安排廉租住房资金79.4亿元，超过2006年之前廉租住房总额；二是要加大经济适用房的供给，以最优惠的土地价格、最佳地段，增加经济适用房的比例；三是提高住房用地在建设用地中的比例，提高中低价位、中小套型普通商品房和经济适用房在住房供应中的比例，提高土地出让净收益用于廉租房建设的比例；四是要在大城市逐步形成廉租房和经济适用房向中心区集聚，私住房、商品住房向郊外扩展。这样既符合廉租房和经济适用房的需求特点，又可以节省通行距离和交通成本，减少城市交通流量；五是为了节约土地、扩大供给，要鼓励商业性的房地产开发，通过旧房改造方式，扩大住房供给总量。对于城市一些低矮破旧住房，要加大改造力度，合理规划，明确用途，使有限的城市土地更好地发挥作用。

　　在需求方面，要在增加供给的同时，引导住房需求逐步理性化。一是住房需求要适应国情实际。我国人口众多，住房资源有限，不可能把住房标准搞得过于超前。在现阶段，不宜过分追求扩大人均住房面积，而要着力解决“有房住”的问题；不宜过分强调住房自有率，我国人均GDP刚刚2000美元，过高的住房自有率既不符合经济发展的实际，也不利于可持续发展；二是不能把住房当成投资品，更不能以投机为目的。要不断拓宽新的投资领域，引导社会资金投资到更有利于发展的领域。同时，要建立完善适于市场经济要求的法律体系，并给民众以明确的政策法规的预期。例如随着市场经济体制的完善，要逐步增加拥有多套住房的成本，包括适时开征资产税、遗产税等；三是通过政策手段有效抑制住房需求。如提高第二套房首付比例，加强贷款限制等。

　　稳定房价的几个着力点

　　今后一个时期是房地产市场调控的关键期，要采取积极有效措施，加大政策调节的力度，从供求结合上稳定房价。

　　首先要明确从供给与需求结合上稳定房价的思路，进一步加大供需双向调控的力度。一方面通过加大经济适用房和廉租房的供给，满足基本住房需求，通过控制贷款供给，有效抑制投资性住房需求。另一方面，根据住房需求倾向，注意调整供给结构，以解决“有房住”问题为重点，适当增加居住用地供应，扩大基本住房供给。同时，有条件地增加其他性质的住房供给，以满足不同偏好的住房需求。

　　其次要把住房保障措施落到实处。认真实施经济适用房和廉租房制度。一是要扩大制度的覆盖面。没有建立基本住房制度的城市要加快建立，已经建立的城市要重点完善配套政策；二是对经济适用房严格制度管理，要公开透明，规范运作。建立有效的公共信息披露制度，完善住房征信体系，加强信息化管理；三是廉租房要进一步完善制度体系，要与分配制度改革结合起来，建立严格的收入划分标准和资格审查制度，保障低收入者成为住房政策的受惠者。同时，要建立完善与收入水平相联系的廉租房退出机制。

　　第三要采取有区别的调控政策。一是对于房价上涨较快的城市，要加强指导和监管，调整完善有区别的信贷、税收政策；二是对拥有多套住房的居民户，提高其住房转让的征税标准，以抑制住房投机行为。可借鉴韩国的做法，对于拥有3套以上住宅的居民户，转让房地产课以60%的高标准转让税；三是对于特殊购房需求，采取特殊政策。如对外资购房，要有新的政策，既要有利于招商引资的需要，也要符合稳定住房价格的要求。

　　第四要建立住房发展计划。我国住房供给与需求紧张状况将是长期现象，为此必须建立保障基本住房需求的住房发展计划，持续建设和发展，有计划地解决居民住房问题。

　　第五要强化地方政府在稳定房价和住房保障中的责任。要把稳定房价和住房供应及住房保障，作为地方政府行政考核的重要内容。